ניצן בר-אילן חברת עורכי דין

מקרקעין

אנו מספקים שירותים במגוון עסקאות בתחום המקרקעין, להלן:

  • קניה ומכירה - עריכה וטיפול בכל סוגי החוזים במכירה או בקניה של מקרקעין.
  • הסכמי שותפויות במקרקעין.
  • עסקאות קומבינציה.
  • ליווי יזמים ופרויקטים.
  • ייצוג קבלנים.
  • עריכת חוזים מול קבלן ו/או יזם במסגרת תמ"א 38 (חיזוק בניינים נגד רעידות אדמה).
  • ייצוג ועדי בתים משותפים מול קבלן / יזם בעסקאות מסוג תמ"א 38 וליווי הפרויקט.
  • ייצוג ועדי בתים משותפים / דיירים בסכסוכים הנוגעים לבית המשותף.
  • רישום בניין כבית משותף וניסוח תקנון.
  • תובענות הנוגעות לסכסוכי שכנים לרבות גישור בהסכמה בין דיירי בית משותף / פרטי.
  • עריכה, טיפול וייצוג בחוזי שכירות (דירות, משרדים, קרקעות, נחלות חקלאיות, מחסנים וכו').
  • טיפול בהוצאת צווי פינוי / סילוק מטרד וכו'.
  • העברת זכויות במקרקעין בין בני משפחה, קרי:  העברה במתנה, העברה בעקבות ירושה ובעקבות גירושין.

 

במסגרת טיפולנו בעסקאות מקרקעין אנו בודקים את כל סוגיות המיסוי ונותנים יעוץ ו/או תכנון מס ללקוחותינו בהתאם לרצונותיהם ולצרכיהם. אנו אמונים על רישום הזכויות במינהל מקרקעי ישראל ו/או במרשם המקרקעין (טאבו) ו/או בחברה המשכנת, החל מרישום הערת אזהרה (בתחילת ההליך) וכלה ברישום הבעלות על המקרקעין.

 

מהם מקרקעין


מקרקעין על פי הגדרתם בישראל בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 הינם:

  • קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר המחובר אליה חיבור של קבע או חיבור זמני.
  • בעלות במקרקעין היא זכות להחזיק במקרקעין ולעשות בהם כל עסקה לפי דין או לפי הסכם.
  • הבעלות על מקרקעין כוללת את העומק שמתחת לפני הקרקע אשר מתבטאת גם בבעלות על המחצבים שבתחום החלקה, כמו גם, על הקרקע ומה שעליה עד לגובה המרחב האווירי.
  • המדינה שומרת לעצמה את הזכות על המשאבים הטבעיים שלה כגון מחצבים ובסמכותה להפקיע את הקרקע.

מקרקעין קרויים גם נִכְסֵי דְלָ‏א נָ‏יְדֵי (ובראשי תיבות:  נדל"ן), משום שמאפיין של נכסים אלה הוא חוסר היכולת להזיזם ממקומם (להבדיל ממיטלטלין - נכסים שניתן להעבירם ממקום למקום).

מהן עסקאות במקרקעין

העברת הבעלות על המקרקעין נעשית באמצעות מכירתם. בנוסף לכך מקובלות עסקאות נוספות במקרקעין המקנות זכות שימוש בנכס בלא העברה של הבעלות.

שכירות

מדובר בזכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם לתקופה מוגבלת, כאשר שכירות מעל לתקופה של חמש שנים נקראת חכירה, ושכירות לתקופה שמעל לעשרים וחמש שנים נקראת חכירה לדורות.

דמי מפתח

היא עסקת נדל"ן המהווה מעין הכלאה בין רכישת הנכס לשכירתו. בעסקה זו הרוכש משלם מחיר נמוך (כמחצית משוויו המלא של הנכס), ובתמורה מקבל חזקה על הנכס וממשיך לשלם דמי שכירות נמוכים במיוחד. בתמורה לתשלומים אלו, מקבל הדייר הגנה לזכויות המגורים שלו בנכס עד סוף ימיו. הוא אף יכול להוריש זכות זו לקרוב משפחה מדרגה ראשונה אם התגורר עמו סמוך למועד פטירתו. השיטה מעוגנת בחקיקה מיוחדת שעברה גלגולים רבים עד שנחתמה ונושאת את הכותרת: "חוק הגנת הדייר".

רכישה / מכירה

השלמתה של עסקת מקרקעין, כגון עסקה למכירת בית הנמצא בבנייה עשויה להימשך זמן רב. להגנת זכויותיו של הקונה בעסקה כזו משמשת הערת אזהרה שהיא רישום במרשם המקרקעין בדבר התחייבות בכתב של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.

 לרישום הערת אזהרה שתי מטרות

  1. להזהיר ולהודיע, לכל מי שמתעניין במקרקעין שלגביהם רשומה הערת אזהרה, כי קיימת התחייבות מצד בעל המקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה וזאת באמצעות עיון בפנקסים הפתוחים לעיון הציבור.
  2. למנוע מבעל המקרקעין, שהתחייב לעשות עסקה עם קונה א', לעשות עסקה סותרת עם אדם ב' באותם המקרקעין, ללא הסכמתו של אדם א' או ללא קבלת צו מבית המשפט.

 

מיסוי מקרקעין

מס שבח

מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירת מקרקעין או מכירת מניות באיגוד מקרקעין. המקור החוקי למס זה הוא חוק מיסוי מקרקעין, המוכר בציבור כחוק מס שבח. מס שבח היה שמו הקודם של חוק זה ובציבור מכונה מיסוי המקרקעין בשם מס שבח. סוג מס זה הוא פיתוח ישראלי ייחודי היוצר הבחנה במיסוי רווח הון הנובע ממקרקעין לרווח הון הנובע ממקורות אחרים.

המס בוחן את רווח ההון שנוצר לאדם בעת ביצוע עסקה דהיינו, התמורה אותה הוא מקבל (או במקרים חריגים התמורה אותה הוא אמור לקבל) אל מול המחיר ששילם בעת רכישת הנכס. קביעת שומת מס שבח היא עניין מורכב מאחר שהיא נקבעת לפי שיעורי מס משתנים ולפי חלוקה לשני פרקי זמן, טרם הרפורמה במס ולאחריה. למס השבח מערכת מסועפת של פטורים ודחיות מס הידוע בהם הוא הפטור לדירת מגורים יחידה.

כאמור דלעיל, ניתן להנות בתנאים מסוימים מפטור מתשלום מס שבח וזאת אם עונים על התנאים המנויים בחוק. כך למשל אדם אשר מכר דירה לפני למעלה מ-4 שנים, זכאי לפטור (פטור זה תקף עד 31.12.13). רשימת הפטורים היא ארוכה וייתכן ונעדיף להשתמש בפטור אחד ולא באחר מתוך תכנון מס (חוקי) לגבי עסקאות עתידיות. ייתכן ואף אם לא מתבקש פטור מסוים, נזכה שלא לשלם מס שבח וזאת תוך חישוב השבח על הנכס בהפחתת הוצאות מסוימות שהיו לנו על הנכס למשל, הוצאות מימון.

בארץ אי אפשר להעביר רישום בעלות על דירה בטאבו אם אין אישור ממס שבח ששולם המס או שיש פטור.

נוכח הדמיון בין השמות, קיימת בקרב הציבור נטייה להתבלבל בינו לבין היטל השבחה.

 

היטל השבחה

היטל השבחה הוא תשלום הנדרש מבעל מקרקעין לוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. היטל ההשבחה לוועדה המקומית מותנה בעליית ערך המקרקעין בעקבות מתן אחד מהאישורים הבאים על ידי אותה וועדה:

גובה ההיטל הוא מחצית מעליית השווי של המקרקעין, והוא משולם ביום מימוש הזכויות בקרקע. גובה ההיטל נקבע על ידי שמאי מטעם הרשות המקומית אך ניתן לערער אליו תוך 30 יום.

מס רכישה

על פי החוק חייב כל רוכש מקרקעין בתשלום מס רכישה על פי מדרגות המתעדכנות אחת לשנה, בתאריך 16 בינואר. את המס משלמים למס הכנסה תוך 50 יום ממועד החתימה על הסכם הרכישה.

מקרקעין, תכנון ובניה

על-פי חוק המקרקעין יש לקבל הסכמתם של 75% מהדיירים בבית משותף לצורך הרחבת דירה. במקום זאת, ניתן גם להשיג רוב של שני שליש מבעלי הרכוש המשותף. בבניית תוספת ממ"ד ניתן להסתפק ב- 60% מהדיירים.

עם זאת, במידה וההתנגדות של השכנים אינה סבירה, ניתן להפעיל את תקנה 2ב לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970, ולשלוח מכתבים רשומים למסרבים לחתום לשם שמיעת התנגדותם. במקרה שההתנגדות אינה סבירה ייתכן כי הוועדה המקומית לתכנון ובניה תאשר בנייה גם ללא רוב זה. המפקח על בתים משותפים במשרד המשפטים אחראי לבדיקת מצבים בהם יש ניגודי אינטרסים כאלה והוא יושפע רבות מהעמדה התכנונית של הוועדה המקומית לגבי ההתנגדות.

משכנתא

כאשר נדרש מימון בנקאי על מנת להשלים את רכישת המקרקעין, פונה הלווה לבנק לצורך קבלת הלוואה המכונה משכנתא.

רוב הציבור משתמש במונחים של "לקיחת משכנתא מהבנק" או "המשכנתא שלי גבוהה" וכו, כאשר למעשה הבנק אינו נותן משכנתא אלא הלוואה, והלווה (רוכש הנכס) נותן לבנק משכון עבור הבטחת הכספים של הבנק.

מימון זה ניתן על ידי הבנק תוך מישכון הנכס ושיעבודו לבנק, תוך רישום הערת אזהרה במינהל מקרקעי ישראל / מרשם המקרקעין (טאבו).

חשוב להדגיש כי הבנק מקבל הערת אזהרה עבור סכום ההלוואה אותה העמיד לרשות הלווה, דהיינו, באם רכשתי דירה ב-1,000,000 ₪ ולקחתי הלוואת משכנתא מהבנק על סך 500,000 ₪, הערת האזהרה תהיה על סך 500,000 ₪ לטובת הבנק המלווה.

 

מהי עיסקת קומבינציה במקרקעין

מדובר בעיסקה שבה בעל מקרקעין מתקשר עם קבלן ו/או יזם, בהסכם לפיו הקבלן מקבל בעלות על חלק כלשהו מן המקרקעין עבור מספר דירות או מבנים (תלוי בעיסקה) אותן יבנה הקבלן על המקרקעין.

עיסקת קומבינציה מכר מלא – כאשר כל המקרקעין מועברים ליזם / קבלן וזאת בתמורה לחלק מהדירות או הבתים שיבנה על המקרקעין.

עיסקת קומבינציה מכר חלקי – כאשר רק חלק מן המקרקעין מועברים ליזם/קבלן וזאת בתמורה לחלק מהדירות או הבתים שיבנה על המקרקעין.

היתרונות בקומבינציה ?

בעל הקרקע

1. חוסך את הוצאות הבניה על המגרש.

2. אינו אחראי לביצוע הבניה ו/או איכותה.

3. חוסך את מס הרכישה על חלקו הבנוי. הסיבה לכך נעוצה בעובדה שלא מדובר בעסקה של החלפת כספים (לדוג': קבלן שמוכר דירה) מכיוון שבעל המגרש (המוכר) קיבל שירותי בנייה על חלקו במקרקעין.

4. שקט נפשי – בחירת קבלן מקצועי תבטיח בניה איכותית וזאת בשל אינטרס הקבלן ברווחי הפרויקט.

יזם או קבלן

1. קבלת השטח ללא תשלום מאפשרת לקבלן לבצע שעבוד המקרקעין לצורך נטילת הלוואת מימון לשלבי הבניה.

2. חסכון של מס רכישה על המגרש, כיוון שבפועל אינו מבצע עסקת רכישה של המגרש.

  • היות ומדובר בעסקה מורכבת ביותר ובעלת משתנים רבים מומלץ להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין מקצועי אשר יעריך את שווי העסקה על חלקיה.

 תשלומים והיטלים

בעל הקרקע

מע"מ: בגין שירותי הבניה.

היטל השבחה:  על הקרקע ככל שקיים היטל.

*היוון: כאשר הקרקע שייכת למנהל מקרקעי ישראל.

מס שבח:   חלקי בלבד - פחות מאשר היה משלם בגין מכירת הקרקע.

יזם או קבלן

מע"מ.

מס רכישה: רק בגין חלקו בפרויקט.

אגרות: בגין קבלת היתרי בניה על פי חוק.

מס הכנסה.

 מהו שיעור / אחוז העסקה

שיעור עסקת הקומבינציה נמדד על פי שווי השוק של  הדירות או המבנים אותן יקבל בעל המקרקעין / המוכר. חשוב לציין כי לצורך הערכת שיעור העסקה יש להביא בחשבון גם סיכון ואי וודאות (בגין שינויים בשוק הנדל"ן) של בעל המקרקעין אשר מוסר את המקרקעין שלו לידי הקבלן ורק בתום הבניה יקבל את פירותיו.

למעשה על ידי קביעת שיעור העסקה נקבע גם ערך העסקה. היות ומדובר בעסקה גמישה ומורכבת לא פשוט להעריך את שווי העסקה.

שמאי מקרקעין ינסה להעריך את שיעור הקומבינציה של כל עסקה באופן ספציפי באמצעות בחינה כלכלית של עסקת הקומבינציה והערכת שווי המקרקעין, שווי הבנייה המתוכננת על המקרקעין, נסיון לצפות את התנהגות שוק הנדל"ן עד לסיום העסקה, תשלום מיסים והיטלים, תמחור הסיכון שלוקח על עצמו בעל המקרקעין וכו'. וכן על ידי השוואה לנתוני שיעורי קומבינציה בעסקאות מקרקעין דומות, באותו אזור או אזור בעל מאפיינים ושווי דומים.